不動産売買契約で失敗しないポイント
不動産売買契約は取引金額が大きいため、契約書の作成が一般的です。契約書の精査が不可欠であり、弁護士に相談するくらいの慎重さが求められます。以下に重要なポイントをご紹介します。なお、個別の契約書については弁護士にご相談されることをお勧めいたします。
重要事項説明の必要性
宅地建物取引業者（宅建業者）を通じて不動産を購入する場合、宅建業者側で重要事項説明が必要です。不動産に関する登記された権利の種類・内容などの法定事項について説明が求められます。宅建業者が事実と異なることを告げたり、故意に購入者側の不利益となることを告げなかった場合、売買契約を取り消すことが可能です。
登記簿確認の必要性
事前に登記簿を確認することで問題の発生を未然に防ぐことができます。不動産登記には権利関係が明らかになっており、売主の所有権、共有者の有無、抵当権などの担保権の設定状況を確認できます。
現地調査の必要性
登記簿上の情報だけでなく、現地調査も重要です。第三者による使用・占有の有無を確認することで、購入後のトラブルを防ぐことができます。借家権は必ずしも登記上に表示されないため、現地調査が不可欠です。
用途地域確認の必要性
土地を購入して建物を建てる場合、都市計画法上の用途地域により建物の種類・建ぺい率・容積率・高さ制限などが規制されている場合があります。用途地域は各地方自治体で販売している都市計画図で確認できます。
申込証拠金の考え方
申込証拠金は、マンションや建売住宅の分譲販売の際に購入希望者から販売業者に交付される金銭です。購入意思の確認と申込み優先順位の確保を目的とし、通常は売買契約成立前に交付されます。
建物に欠陥があった場合の対応
従来の民法上の瑕疵担保責任に加え、「住宅の品質確保の促進等に関する法律」（品確法）により請求できる範囲が拡大しています。瑕疵の存在を知ってから1年以内に限られていた従来の制限が緩和されています。
農地売買について
農地の売買には、農業委員会または都道府県知事の許可が必要な場合があります。農地法3条（農地として使用する場合）や5条（農地として使用しない場合）の規定に基づき許可が求められます。許可が得られない場合の契約解除条項を契約書に含めることが重要です。