貸した建物を返してもらう際の立退料について

　世の中ではだいぶリモートワークも進んできましたが、「都心部にマンションを購入して通勤していたのに、突然地方に転勤することになった！」という方もまだまだいらっしゃると思います。そして、将来的にまた戻ってくることを考えると、マンションを売却したくはないけど、そのままにしておくのはもったいないので、地方転勤の間は誰かにマンションを貸したいという方も多いと思います。
　しかし、一度貸してしまうと、いざ戻ろうとした際に、賃借人から立退料の支払を求められてしまうかもしれません。

なぜ立退料が必要なのか？

　建物の賃貸人が、賃貸借契約の更新を拒絶したり、解約の申入れをする場合には、法律上、「正当な事由」が必要であると定められています（借地借家法第２８条）。というのも、賃借人にとって、建物は生活の基盤となっているわけですから、突然更新を拒絶されたり、解約の申し出をされてしまうと、賃借人は大変困ったことになってしまいます。そのため、むやみやたらに賃借人を追い出すことができないよう、正当事由が必要とされているのです。正当事由は、明らかに賃借人側に問題があるような場合には、認められやすい傾向にあります。例えば、「家賃を何か月も滞納している」、「ペット不可の物件なのにペットを飼っている」、「近隣住民に著しく迷惑をかけている」といった事情があれば、正当事由も認められやすいでしょう。
　しかし、賃借人側に問題がないような場合（むしろそうした場合がほとんどかと思います）には、賃貸人と賃借人が当該建物の使用を必要とする事情、従前の経過、これまでの利用状況、建物の現況、そして賃貸人が賃借人に支払う立退料を総合的に踏まえて、正当事由があるか否かが判断されます。つまり、立退料とは、正当事由の判断における一つの考慮事情ということになります。一つの考慮事情といっても、賃借人に何ら問題がない場合、立退料を支払うことなく退去させるのは難しいです。
　なお、賃貸借契約時に、最初から更新を前提としていない定期建物賃貸借契約を締結すれば、更新を拒絶するのに正当事由は不要になりますが、定期建物賃貸借契約では、借り手を見つけるのが難しいというのが現状です。

立退料の額を決める際の考慮要素は？

　立退料の額については、決まった金額が法律等で定められているわけではありませんが、その金額が高ければ高いほど正当事由として認められやすいということになります。
　そもそも立退料は、退去することにより発生する賃借人の損害を補償する趣旨があるので、転居先で建物の賃貸借契約を締結する際に発生する敷金や礼金、引越費用、その他転居に要する費用の合計というのが、一つの目安になるかと思います。
　以上のように、立退料には決まった金額があるわけではないので、立退料の額について賃借人と折り合いがつかない際には、専門家である弁護士に間に入ってもらうことを考えてもいいかもしれません。

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