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ここでは賃借人から、賃料を減額してほしいなどの要望を受けたときの対応についてお話しします。
賃料の減額や支払いの猶予要請には応じなければならない?
新型コロナウイルスの影響によって収入が減少し、賃料を払うことが難しい」「未曽有の事態なのだから、減額をしてくれるのが当然ではないか」―。そんなことを賃借人から要求された場合、減額に応じなければいけないでしょうか。
最初に押さえていていただきたいのが、新型コロナウイルスによる影響や、自治体からの休業要請があって自粛をしたため、テナントの売り上げがなかった、という原因が背景にあったとしても、そのことは不動産オーナー(賃貸人)と賃借人の契約には影響を与えるものではない、という点です。
3月末に国土交通省が、各種不動産団体を通じて、テナントの賃料の支払い猶予を求める要請を出しています。
https://www.mlit.go.jp/report/press/totikensangyo16_hh_000201.html
また、4月以降、各地方自治体も、休業要請を受けた業種又は飲食店が入居しているビル等のオーナーのうち、賃料減免の配慮要請に応じたオーナーに対して、減免した賃金に対する支援を行うなどして、減免の協力を呼び掛けています。しかしながら、上記はあくまで要請であり、個別の賃貸借契約には法的な影響はないため、契約通りに賃料を支払わなくてはいけません。
“狭き門”となっている家賃支援給付金
とはいえ、この家賃支援給付金の事務処理の遅れが指摘されています。申請書類が多く、手続きに時間がかかるほか、審査が厳しいなどが理由ですが、経産省は民間企業に委託している家賃支援給付金の審査体制の拡充を発表しているほか、各自治体に対しても“つなぎ融資”で柔軟に支援するように求めています。不動産オーナー、賃貸人の皆様は、テナント・賃借人の家賃支払いが遅れそうな場合、こうした給付についても情報を提供することができます。
賃料を変更する方法
中には、こうした補助手続きが進まない、数か月は大丈夫でも、長期的な改善は望めない、という賃借人は、家賃の減額を求めてくる場合があります。そうした場合、賃貸借契約において、賃料を変更する方法は大きく次の2つがあります
・賃貸借契約の当事者である不動産オーナー(賃貸人)と賃借人が合意
・賃料減額請求をする
交渉し、賃借人と賃貸人の双方が合意する場合、まず賃貸借契約書の「賃料増減額の事由」について確認が必要です。多くの場合、賃料増減の事由として記載されているのが借地借家法32条1項に定める「土地建物の税金、土地建物の価値、近傍物件の賃料との比較」だと思います。この事由に「賃借人の収入・売上の減少」といった言葉がなければ、賃料減額請求の対象になることはないといえます。
賃料減額などを求められた場合、もしも不動産オーナー(賃貸人)に資金的な余裕があれば、賃料減額の対応をとることも可能です。実際、大手不動産会社のグループ企業の中には、希望者に支払い猶予措置を実施しているところもあります。また、これまで長年にわたって賃借し、過去には一度も賃貸借契約違反がなかった信用のできる賃借人からの要望でしたら応じてもいいでしょう。
一方、ご自身もそこまで資金に余裕がない場合など、減額要求に応じる必要はありません。不動産オーナー側も不動産ローンや経費などを支払っていることもあります。新型コロナウイルスの今回の災禍による経済的窮状を不動産オーナー側だけが押し付けられないようにしてほしいと思います。
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